:
:
  
 
 
Durumu
Satılık Kiralık
Tip
Tür
İl
İlçe
Portföy Kodu
Fiyat Aralığı
   ile
 
 
 


Emlak alırken ilk olarak hangi kanalı tercih ediyorsunuz?
 
İnternet
%81
Yazılı Basın
%2
Emlak Ofisleri
%6
Kendim Dolaşıyorum
%11

Dolar Al
:
Dolar Sat
:
Euro Al
:
Euro Sat
:

Adnan Kahveci Bulvarı ( Eski Londra Asfaltı ) Röntgen Sok No : 1/D
( Mc. Donald's Karşısı )
34590 Bahçelievler / İSTANBUL
TEL :
0212. 441 48 78 ( Pbx )
Fax :
0212. 441 48 74
E-Mail : info@greenhouseturkey.com



Şuan Sitemizde;
 
 




Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Sıfır, 1+1, 67m2, Lüx, Fırsat.
200.000 TL
Kiralık
İstanbul / Bahçelievler
Siyavuşpaşada, Ara Kat, 2+1, Fırsat.
1.250 TL
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosna da, Site İçi, Havuz, K.Otopark, Sauna, Hamam, Fırsat 3+1
670.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosna Merkezi Konumda, Site İçi, Otopark, Sauna, Hamam, Ferah, 3+1, Fırsat
670.000 TL
Satılık
İstanbul / Küçükçekmece
FOR SALE 2+1 105 M2 CITY VIEW IN MNG BLUE BOUTİQU
620.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Siyavuşapaşda, 2+1, 95m2, Ara Kat.
285.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosnada Sıfır Binada Asansörlü Daireler
670.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosnada Sıfır Binada Asansörlü Daireler
420.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosnada Sıfır Binada Asansörlü Daireler
420.000 TL
Satılık
İstanbul / Bahçelievler
Yenibosnada Sıfır Binada Asansörlü Daireler
270.000 TL

Tapuda Yeni Gelişme!

Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Zeki Adlı yaşanan tapu tartışmalarına açıklık getirdi. Uygulamanın iskanını almış binalar için geçerli olduğunu belirten Adlı iskan almayanlar için herhangi bir cezai müeyyidenin de şu an için söz konusu olmadığını bildirdi.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Zeki Adlı Türkiye’de yüzde 40-45 civarında hala kat irtifakından kat mülkiyetine geçmeyen konut bulunduğunu bildirdi. 

NTV’de yayınlanan "Yakın Plan" programına katılan Adlı Kat Mülkiyeti kanununda yapılan değişiklikle kat irtifakına göre çıkarılmış tapuların kat mülkiyetine çevrilmesinin zorunlu hale getirilmesi konusunda açıklamalarda bulundu.

Uygulama itibariyle bir vatandaşın arsa üzerinde bina yaparken belediyelerde bazı prosedürlere tabi olduğunu hatırlatan Adlı projenin yapıldığını yapı-inşaat izni alındığını ve inşaat ruhsatına da dayanarak inşaata başlandığını anlattı.

Bu aşamada proje üzerinde satılan dairelerin normalde arsa payı üzerinde satıldığına dikkati çeken Adlı inşaat bittikten sonra da normal bağımsız bölümüne dönüştüğü andan itibaren de bu arsa paylı satışın normal bağımsız bölüm satışına dönmesi gerektiğini vurguladı.

Söz konusu işlemin normalde olması gerektiğini işaret eden Adlı "Ancak ne yazık ki Türkiye’de uygulamada bu yapılmıyor özellikle belediyelerimiz gerektiği şekilde işi sıkı tutmuyorlar kat mülkiyetine dönüşmeden iskan izni veriliyor" dedi.

Bundan dolayı bir boşluk oluştuğunu bunun da bir çok sorunu beraberinde getirdiğini belirten Adlı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü olarak sıkıntı yaşadıklarını öncelikle  mülkiyet kayıtları güncel olamadığını kaydetti. Adlı şöyle devam etti:

"Çünkü inşaatı bitmiş insanlar içinde senelerdir oturuyor fakat hala tapuda arsa olarak görülüyor. Arsanın üzerinde 10-15 hatta yüzlerce bağımsız bölümler oluşmuş hatta işyerleri oluşmuş fakat envanteri güncellemiyorum. Belediyeler düzenli şekilde emlak vergisi toplayamıyor. Burada tamamen daha çok belediyelere dönük bir işlem emlak vergisine yönelik bir boyutu ağırlık basıyor parasal açıdan bakarsanız."

"BİRAZ DA BELEDİYEYİ SORGULAMAK LAZIM"

Hukuki olarak belediyelerin müteahhitlerin yapması gereken işleri bitirmeden oturma izni vermemesi gerektiğinin altını çizen Adlı "eğer oturma izni verilmiş ve müteahhitlerin yerine getirilmesi gereken mükellefler yerine getirilmediyse burada biraz da belediyeyi sorgulamak lazım. Burada aslında vatandaşın bir kabahati bir kusuru yok ama buna rağmen belediye iskan vermiş ise iskan vermek demek müteahhitlerin yapmış olması gereken bütün işlemler tamam demektir" diye konuştu.

İSKANI OLMAYAN KONUTLARA CEZA YOK

Sürecin iskandan sonra başladığına işaret eden Adlı müeyyidenin iskanını almış binalar için geçerli olduğunu iskan almayanlar için herhangi bir cezai müeyyidenin de şu an için söz konusu olmadığını bildirdi.

İskan aldıktan sonra da zaten çok fazla bir problemin bulunmadığını belirten Adlı "ondan sonra kadastro ve tapu müdürlüklerindeki işlemler de çok fazla ahım şahım vatandaşı yoracak işlemler değil"dedi.

İŞLEMİN VATANDAŞA MALİYETİ NE KADAR?

Söz konusu işlemin vatandaşa maliyetine ilişkin bir soru üzerine de Adlı şunları kaydetti:

"Eğer cins değişikliği yapmış ise yani arsanın üzerinde bina haritaya bina olarak işlenmiş ise o zaman iskan belgesini alıp tapuya gidilir. Tapuya gidildiği zaman zorunlu deprem vergisi var. Zorunlu deprem vergisi binanın değeriyle orantılı olarak ilgili sigorta firmalarına yapılan bedeldi. Tapudaki işlemi ise 100 lira civarında maliyeye vergi olarak veriliyor. Bir de 15-20 lira civarında tapu işlem harcı alınıyor. Ama cins değişikliği yapılmadıysa kadastroda bir de cins değişikliğiyle ilgili bir bedel ödenmesi gerekiyor o da arsanını değeri ve büyüklüğüne orantılı olarak değişebiliyor. Yani çok çetrefilli bir işlem de yok aslında."

Ne kadar insanın bu işlemi yapmak zorunda olduğuna ilişkin soru üzerine de Adlı "belediyelerden aldığımız rakamlara göre en iyi emlak  vergisini toplayan belediye dahil yüzde 50-55 civarında toplamaktadır. Bu da demektir ki yüzde 40-45 civarında hala kat irtifakından kat mülkiyetine geçmeyen konut var demektir" diye konuştu.

28 Kasım 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı "Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde yapılan değişiklikle kat irtifakına göre çıkarılmış tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi zorunlu hale getirilirken bunun için tanınan yasal süre de Kasım ayında doluyor.

Bu çerçevede süre bitiminden sonra binasını projeye uygun hale getirip kat mülkiye almayanlara para cezası uygulanacak.

Kaynak : emlak.mynet.com

...
Bulunan Haber Sayısı : 1 Adet
Sayfa No :  1
YATIRIMLAR

Uzun vadede arsa yatırımı daima kazandırır. Önemli olan arsa yatırımını kısa vadede kazanca dönüştürmek. Bunun için de gelişmesi muhtemel bölgeleri sıkı takip etmek, arsanın imar durumu hakkında sağlam bilgiye sahip olmak gerekir.

Alternatif yatırım araçlarının eskisi kadar kazandırmaması, yatırımcıları gayrimenkul alımına yöneltti. Yaklaşık son iki yıldaki konut fiyatlarındaki aşırı yükseliş, yatırımcılara alternatif olarak arsaya yatırım yapma şansı tanıyor.

Fakat arsaya yatırım yapmak, konut almaya benzemiyor. Çünkü konutta, inceleme yapmak olanağı vardır. Olası sorunlar konut gezilince ortaya çıkar. Belediye ile tapu ve kadastro müdürlüğünden yapılacak küçük bir araştırma ile yasal ve imar ile ilgili pürüzlerin olup olmadığı anlaşılır. Arsada ise daha detaylı araştırma gerekir. Ayrıca konutun kira getirisinin olması, arsanın getirisi bir tarafa bir de vergisinin olması, en büyük dezavantajdır.

Arsa alırken göz önünde bulundurulması gereken 6 önemli nokta vardır. Bu noktalar şunlardır:

1) İmarlıyı Tercih Edin: Eğer arsaya yatırım yapmaya karar vermişseniz; imarlı mı, imarsız mı ikilemiyle karşılaşırsınız. İmarlı arsalar, imarsız arsalara göre daha pahalı olur. Çoğu zaman imarsız arsaların fiyatı çok düşüktür. (Aslında imarı olmayan toprak parçasına arsa denilmez.) Unutmayın ki, imarsız arsaların en büyük riski hatta sorunu imar uygulaması yapılırken, yatırımcıya ait arazinin kamulaştırılması ve arsanın yüzde 35'inin yol ve kamu hizmet binaları için bedelsiz olarak alınmasıdır. Yakında yapılacak yasal düzenlemelerle imar uygulamalarında belediyenin aldığı pay en az yüzde 45'e çıkacak. Ayrıca imar planlarında yapılacak tadilatlarla, araziniz kamulaştırılabilir.

2) Bölge Önemli: İmar işleri tamamlanmış arsaya yatırım yapmaya karar verirseniz bu kez de dikkat etmeniz gereken hangi bölgeye yatırım yapacağınızdır. Emlak uzmanlarına göre, gelişecek bölgelerden arazi almak orta ve uzun vadede kazançlı çıkmayı sağlar. Ama önce gelişecek bölgelerin kârı, daha sonra gelişecek bölgelerin kârına göre daha önce gerçekleşir. Eğer arsa alma konusunda kararlıysanız, önce gelişecek bölgeleri tercih edin.

3) İmar Durumuna Dikkat Edin: Arsa satın alırken arsanın imar durumunu araştırın. Örnek verecek olursak bin metrekarelik bir arsaya, kaç metrekare alanlı bina yapılabilir veya bina hangi amaçlı kullanılabilir? Emlak ve inşaat alanında “yoğunluk” olarak nitelendirilen bu durumun fazla olması arsanın değerini arttırır. Yoğunluğu fazla olan arsalar daha çabuk alıcı bulur. Her ne kadar insanlar etrafında yeşil alan bulunmasını isterlerse de yeşil alanın hep başkalarının gayrimenkulünde olmasını tercih eder. Bundan dolayı, bulunduğu bölgeye göre inşaat izni fazla olan arsaları tercih edin.

4) Prim Potansiyeli: Bunlardan sonra karşınıza çıkan önemli bir başka konu, arsanın prim potansiyelidir. Bu noktada arsanın ne kadar sürede ne kadar getiri sağlayacağı belirlenmeli. Arsada fırsatlar bitmez. Dolayısıyla her dönem mutlaka gelişecek bölge, yani yatırım yapılacak doğru nokta belirlenmelidir. Bu belirlenmediği sürece, yaptığımız ölü bir yatırımdır. Kazanca dönüşmesi çok uzun süre alabilir. Prim konusunda dikkat etmeniz gereken bir başka önemli nokta ise kısa sürede sert yükseliş yapmış bölgelerin, kısa vadede getirisi olsa da uzun vadede çok fazla getirisi olamayacağıdır. Uzun vadeli kazanç için az primli bölgeleri tercih edin.

5) Ulaşım Yatımları: Bundan 20 yıl sonra, 2025'te İstanbul, Ankara , İzmir, Bursa , Antalya ve Adana 'da bugün alınan arsaların hepsi değer kazanacaktır. Önemli olan bu kadar beklemeyi göze aldıktan sonra en yüksek getiriyi sağlamaktır. Bunun da yolu, hangi bölgenin önce gelişeceğini tahmin etmekten geçer. Bölgenin gelişmesi öncelikle yol projeleri ile doğrudan alakalıdır. Yol gelişme demektir. Arsa alacağınız bölgedeki yol ve ulaşım yatırımlarını ve bu yatırımların ne zaman başlayacağını ve ne kadar sürede bitirileceğini mutlaka öğrenin. Bu bilgileri hem ilçe hem de büyükşehir belediyelerinden kolaylıkla öğrenebilirsiniz. Ama Türkiye 'de hiçbir yatırımın planlandığı tarihte başlamayacağını ve bitirilemeyeceğini gözardı etmeyin. Bunu da, yanılma payı olarak, hesaplamanıza dahil edin.

6) Vergi Yükü Fazla: Emlak vergisinde en ağır yük arsalar üzerinde. Şu anki vergi mevzuatına göre büyük şehirlerde rayiç değerler üzerinden konutlarda ve arazilerde binde 2, işyerlerinde binde 4, arsalarda ise yıllık binde 6 vergi yükü bulunuyor. Vergiler rayiç değerler üzerinden ödendiği için arsanın prim yaptığı oranda her yıl ödeniyor. Örneğin 100.000 YTL'lik arsada ödeyeceğiniz emlak vergisi yılda 600 YTL. Eğer bu arsanın değeri 200.000 YTL 'ye ulaşırsa vergisi 1.200 YTL 'ye ulaşır. ( Yakında yapılacak yasal düzenlemeler ile bu yük daha da arttırılacak.)

Arsada Kazandıracak 16 Kural

Doğru zamanda, doğru yerde gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadede yatırımcılara çok büyük getiri sağlayabilir. Emlak yatırımlarından en yüksek kazancı sağlayacak olan arsadır. Fakat arsaya yatırım yapmanın da altın kuralları vardır. Bu kurallara dikkat ettiğiniz sürece orta ve uzun vadede mutlaka kazanırsınız. İşte 16 altın kural:

1) Büyük İnşaat Şirketlerine Komşu Olun: Büyük inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları prim yapar. Bu şirketler prestijli projeleri hayata geçirir. Prestijli projelerin etrafına kaliteli projeler yapılır. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak, ilerde arsanızı kat karşılığı müteahhide vermek veya satmak istediğinizde cazip teklifler sağlar.

2) Planlı Kentleşme Olan Bölgeleri Tercih Edin: Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilir. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselir. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolaydır.

3) Göç Alan Bölgeler Çok Kazanır: Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılaşmaya gidilir. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara olan talebi artırır. Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir.

4) Gelir Seviyesi Yüksek Kesime Komşu Olun: Son yıllarda, dünyada Türkiye'nin de yer aldığı kuzey yarım kürede kentlerin kuzey bölgeleri tercih ediliyor. Metropollerin kuzeylerinde az katlı villa niteliğinde binalar ve malikaneler yapılıyor. Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın almak ilerde büyük kazançlar sağlayabilir. Bu kesimin tercih edebileceği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğiliminde olur.

5) Teşvik, Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Bir kente yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu eninde sonunda sanayi imarlı arsalarda başlar. Sonra işyerleri, en son ise konut imarlı arsaların fiyatı artar. Teşvik kapsamında bir ilden arsa alıyorsanız bu sıralamaya dikkat edin.

6) Hızla Büyüyen Kentlerden Arsa Alın: Türkiye ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükselir. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar. Talep de fiyatları yükseltir. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızlı büyüyen illeri tercih edin.

7) Faizlerde Düşüş Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir. Bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste yaşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir. Bunun için faizlerin düşüş eğilimine girdiği dönemlerde arsa almak; faizler yükseliş trendine girmişse, arsanızı satarak karınızı realize etmek size büyük kazançlar sağlar.

8) Ulaşım Projeleri Değeri Arttırır: Bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir. Arsa alacağımız bölgelerdeki yol ve ulaşım projelerini mutlaka detaylı olarak öğrenin.

9) Ana Caddeleri Tercih Edin: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede arsa alıyorsanız mutlaka ana yol üzerindekileri tercih edin. Arsanıza yapılacak binanın altındaki bir dükkân diğer kısımlarından daha yüksek kira getirebilir veya çok daha yüksek fiyattan satılabilir.

10) Resmi Kurumlara Yakın Olsun: Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alıyorsanız, imar planını detaylı olarak inceleyin. Mutlaka hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsaları tercih edin. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapacağınız konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir. Ayrıca kiralanması da çok kolay olur.

11) Cephesi Geniş Olsun: Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte dairenin daha da artmasını kolaylaştıracaktır. Bu tür dükkanların kiralanması kolaydır. Cephesi dar olan işyerlerine göre daha yüksek rakamdan ve daha kısa sürede kiralanır.

12) Çevresindeki Yolları Önemseyin: Bir arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de artar. Köşe başlarındaki parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde daha yüksek değer artışı yaşanır. Dört tarafından yol geçen küçük bir arsa ilerde bir servet kazanmanızı sağlar.

13) Yaya Geçitlerini Tercih Edin: Alacağınız arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına özen gösterin.Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşir. Ticari yapılar için tercih edilir. Ticari yapılar ise her zaman değer kazanır.

14) Endüstri Tesislerine Dikkat Edin: Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın aldığınız arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen gösterin. Hatta konut yapmak düşüncesiyle arsa alıyorsanız, mümkün olduğu kadar endüstri tesislerinden uzak olanını tercih etmek doğru olacaktır. Ama uzun vadede endüstri tesislerinin etrafındaki konut alanları iyi prim yapma potansiyeli taşır.

15) Ormana Yakın Olmayın: Ormana komşu arsaları satmak zordur. Türkiye'de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebilir. Ormana yakın arsalar, büyük inşaat şirketleri tarafından tercih edilse de satmak istediğinizde sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

16) Kriz Dönemlerini Fırsat Bilin: Arsa satın alırken kriz dönemlerini fırsat bilin. Çünkü emlakta kriz dönemlerinde konut, işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşer. Kriz döneminde satın aldığınız bir arsayı, ekonomi normale döndüğünde 5-10 katına satma şansınız vardır.

Özetle Dikkat Edilecek Noktalar

:

Alacağınız arsanın imar izni olup olmadığını öğrenin. İmar izni varsa, arsanın imar durumunu inceleyin. Yani konut, ticari alan, işyeri, sosyal hizmet alanı olup olmadığını araştırın. Konut alanına iş merkezi yapamazsınız. Ticari alana da konut yapamazsınız. Arsanıza ne kadar inşaat yapabilme hakkınızın olduğunu araştırın. Zemin etüdünü öğrenin. Tabanı sağlam bölgeler emlakta büyük değer kaybına yol açan deprem riskine karşı her zaman daha cazip olacaktır. Mülkiyetiyle ilgili bir problemin olup olmadığını araştırın. İpotek, şerh, haciz, başkasına ait kullanım hakkı var mı? Özel şahıs, şirket veya kamu kurum ve kuruluşlarının (orman, belediye, TEDAŞ, BOTAŞ gibi) kullanım hakkı var mı? Arazi alırken kazanılır. Satacak olduğunuzda reel bazda kâr edebileceğiniz arsa satın alın. Arsanın alt yapı hizmetlerinin tamamlanmış olması gerekiyor. Altyapısı olmayan yerden alınan arsa çok uzun vadeli yatırımdır. Yolun nereden geçeceğine dikkat edin. Yollar ya en tepelerden ya da en taban alanlardan geçer.